planowanie inwestycji i wymagania projektowe

Planowanie inwestycji – jak przedstawić wymagania

Planowanie inwestycji budowlanej. Jak bardzo przypomina to planowanie projektu? Jak przedstawić założenia projektowe? Jakie określić cele? Każdy z nas słyszał o zasadzie SMART lub harmonogramie Gantta. A kto słyszał o planowaniu inwestycji pod względem wymagań stawianych przed budynkiem? To jest domeną zleceniodawców, planistów, menedżerów danych i architektów, którą chcę przedstawić w tym wpisie. Skoncentruję się na zdefiniowaniu tego, co chcemy żeby zostało zamodelowane, a następnie wybudowane.

Proces wstępnej fazy planowania projektu jest kompleksowy. Wychodzimy z założenia, że nasza baza danych ma odzwierciedlać budynek, który zostanie zaprojektowany. Ponadto spełnia ona też rolę załącznika do kontraktu z projektantami. Wysokiej jakości informacje z tej fazy zostaną przekazane projektantom oraz posłużą do modelowania budynku. W procesie planowania przenikają się role i odpowiedzialności zleceniodawcy oraz planisty projektu. 

Dla przejrzystości podzieliłem artykuł na dwie części. Poniższy artykuł omawia zadania, które spoczywa najczęściej na inwestorze. W następnym wpisie skupię się natomiast na planistach. Podstawę i wiedzę do wpisu czerpię z własnego doświadczenia ze współpracy z inwestorami prywatnymi i publicznymi w Norwegii.

Artykuł ten jest częścią cyklu Dane w BIM. Jeśli jest to pierwszy wpis, na który natrafiłeś, to zachęcam Cię do przeczytania wstępu do całej serii "Proces Data Driven Design wyjaśniony w jednym poradniu" . Przedstawiam tam spis treści oraz opisuję koncept projektowania w oparciu o dane. Wszystko po to abyś Ty czytelniku mógł wyciągnąć z serii, jak najwięcej dla siebie. Miłej lektury.

Spis treści 

1. Cel i rezultat końcowy fazy planowania wymagań

Projektowanie wymagań budynku zbyt często sprowadza się do dołączenia firmowych tomów pt. “Ogólne wymagania stawiane inwestycji przez firmę XYZ” oraz mniejszych dokumentów opisujących specyficzne wymagania dla tego konkretnego projektu. Jest to o tyle uciążliwe, że jakkolwiek “chroni plecy” zamawiającego, to często jest czasochłonne do przeanalizowania, trudne do zapamiętania oraz odpowiedniego zaimplementowania w ciągu całego procesu inwestycyjnego. Wynikiem tego są zmiany projektowe, często dokonywane na ostatnią chwilę. Może dojść do takiej sytuacji, kiedy przykładowo jeden z projektantów dopatrzył się ważnego wymagania, które zostało wcześniej przeoczone. 

Jaki jest cel planowania wymagań?

Planując wymagania budynku w bazie danych, dążymy przede wszystkim do minimalizacji dokumentacji i zapisanych stron “martwymi” danymi. Stanem idealnym jest zapisanie każdej możliwej informacji o budynku jako metadanej. Informację taką można następnie wykorzystać w kolejnych etapach projektu. Przykładem tego, czego chcemy uniknąć, jest zapisywanie wymagań jako zdań typu: “Panele grubości 15mm w salach spotkań oraz korytarzach” natomiast dążymy do zastępowania ich konkretnymi wystąpieniami w bazie danych.

Więcej informacji o nazewnictwie i strukturze bazy danych znajdziesz we wcześniejszym wpisie z serii: Jak przedstawić informacje o budynku w bazie danych?

Jakie są zyski z takiego postępowania? Otóż tworzymy metadane, które przypisujemy do obiektu w bazie danych. Projektant następnie tworzy model tego obiektu, a jego metadane stają się parametrami. Umożliwia to bezstratne przekazanie danych i wyników projektowania między zleceniobiorcami, w następujących po sobie fazach projektu.

Kolejną zaletą jest centralizacja repozytorium informacji (tzw. pojedyncze źródło prawdy, wymienione we wstępie do serii Data Driven Design wyjaśniony w jednym poradniku). Dzięki temu każdy projektant czerpie wymagania z jednego miejsca i nie musi ich szukać w różnych dokumentach z wymaganiami, albo ustaleniami ze spotkań koordynacyjnych.

Jak wygląda rezultat fazy planowania?

Przechodząc do ofertowania, dążymy do stworzenia bazy danych posiadającej:

Część 1 (obecny wpis):

  • Strukturę funkcjonalną budynku (jakie działy i funkcje chcemy, aby nasz budynek spełniał?).
  • Powierzchnie działów (np. ile m2 przeznaczamy na administrację, ile na oddział chirurgii a ile na sale pacjentów).
  • Listę standardowych pomieszczeń funkcjonalnych (bez pomieszczeń technicznych i komunikacji) oraz listę unikalnych pomieszczeń (np. foyer, sala wykładowa).
  • Wymagania stawiane każdemu z pomieszczeń dla każdej z branż. 
  • Listę standardowych przedmiotów, wraz z ich wymaganiami oraz budżetem.

Część 2:

  • Wystąpienia wymaganych przedmiotów w standardowych pomieszczeniach.
  • Pełną listę pomieszczeń przydzielonych do poszczególnych funkcji wraz z powierzchniami.
  • Zależności między pomieszczeniami w budynku (np. pogrupowane na budynki, strefy ogniowe lub wymagania przestrzennego umiejscowienia).
  • Przypisane pomieszczenia do standardów.
  • Wystąpienia wymaganych przedmiotów w każdym z pomieszczeń.
  • Raporty budżetowe na wyposażenie i wykończenie.

Aby osiągnąć rezultat w postaci dobrze przygotowanej bazy danych, potrzebujemy współpracy zleceniodawcy oraz planistów. Poniżej przedstawię podstawę oraz wymagania, które powinien dostarczyć zleceniodawca, aby ułatwić pracę planisty. Oczywiście matryca ta nie powinna powstać jedynie  w biurze inwestora, ale być na bieżąco koordynowana w całym zespole projektowym.

2. Proces planowania wymagań

W paragrafie tym opiszę krok po kroku jak zapisać i powiązać informacje z powyższej listy w spójną bazę danych. Posłużę się przykładowym projektem szpitala oraz wykorzystam program dRofus do przedstawienia bazy danych. Powodem użycia tego konkretnego programu jest to, że na co dzień pracuję właśnie z dRofusem. Może się tutaj sprawdzić również inny program lub baza danych (inne możliwości przedstawiłem w pierwszym wpisie z serii: Data Driven Design wyjaśniony w jednym poradniku).

Uwaga! Od razu ostrzegam, że w tej części wpisu będzie mało modeli i graficznego BIMu. Będzie za to sporo tabel, wierszy i liczb oraz dużo pytań, które należy zadać przy planowaniu. Jednocześnie jest to bardzo ważny etap, który daje bardzo dużą przewagę przy późniejszym modelowaniu, gdy możemy korzystać z tak odpowiednio przygotowanej bazy danych.

Co chcę wybudować? Planowanie funkcji budynku.

To jest najważniejsze pytanie i być może wydaje Ci się zbyt oczywiste, żeby je zadawać? 🙂 Jednocześnie stwierdzenie “zbudujmy szpital” zwykle nie wystarczy. Na tym etapie potrzebujemy określić jakie funkcje będzie on spełniał. Jaki to szpital? Jakie specjalności należy uwzględnić? Ilu pacjentów będzie w stanie obsłużyć? Odpowiadając na tego typu pytania, tworzymy podstawowy podział funkcjonalny projektu.

Jak dużą inwestycję planuję? Planowanie powierzchni.

Całkowite zapotrzebowanie powierzchniowe zdefiniowane przez inwestora wynika z przeznaczenia inwestycji.  W poprzednim kroku zdefiniowaliśmy jakie funkcje odpowiadają na zapotrzebowanie inwestycji. W tym kroku przydzielamy tym funkcjom powierzchnie. Ta czynność dotyczy tylko pomieszczeń i działów, które spełniają zapotrzebowanie inwestycji (pomieszczenia funkcjonalne).

Jest to tak zwane programowanie powierzchni netto. Pomieszczenia techniczne, pomocnicze i komunikacyjne są wynikiem kształtu projektu. Na etapie tworzenia programu funkcjonalnego określa się jedynie procentowy udział takich pomieszczeń bazując na doświadczeniu z podobnego typu inwestycji.

Na koniec dysponujemy pełnym programem wymagań powierzchniowych. Możemy zerknąć na zestawienie powierzchni oddziałów. Kolejne kolumny będą się zapełniały wraz z progresem prac nad planowaniem projektu.

Jakie rodzaje pomieszczeń chcę na mojej inwestycji?

W każdym większym budynku znajdują się powtarzalne pomieszczenia o podobnym wyglądzie i przeznaczeniu. Wylistowanie standardowych przestrzeni znajdujących się w bazie danych ułatwia następnie prace planistom, którzy wiedzą z czego ma się składać program pomieszczeń. Sale pacjentów – jak duże? Toalety – ile różnych rodzajów? Biura, składy, magazyny, itp.

Co jest ważne, standardy można zachować i przekopiowywać z bazy danych do innej. Dzięki temu deweloper szpitali może te same standardowe pomieszczenia wykorzystać jako podstawę do następnego. Standardy są następnie ciągle udoskonalane, a ich specyfika wymaga tylko drobnego dopasowania z projektu na projekt.

Jakie stawiam wymagania standardowym pomieszczeniom?

Dopiero na tym etapie docieramy do wymagań stawianych pomieszczeniom. To tutaj spędzamy najwięcej czasu i dokładnie przerabiamy wymagania ogólne z dokumentów na metadane standardowych pomieszczeń. 

Jeśli jest to sala operacyjna, w której będzie montowany ciężki sprzęt i wymagany jest mocniejszy strop, to tworzymy bądź wybieramy odpowiedni zapis w Karcie Pomieszczenia. Jeśli ściany dookoła sali spotkań mają mieć konkretną dźwiękochłonność – również to wpisujemy na tym etapie. Inne przykłady to wymagana ilość świeżego powietrza, wymagany przedział temperatury, moc i rodzaj podłączenia prądu, urządzenia teletechniczne. Wszystkie tego typu wymogi wpisujemy do bazy danych. 

Jeszcze raz chcę podkreślić, że jest to najważniejszy etap tworzenia wymagań projektowych. Nie tylko ułatwia to pracę projektantom, ale także zleceniodawca uzyskuje możliwość kontroli swoich wymagań.

Poniżej podaję krótki i prosty przykład wymagań, które przenieśliśmy z dokumentów do bazy danych w ramach jednej z implementacji: 

“Drzwi szklane oraz powierzchnie szklane używane przez uczniów powinny być hartowane i/lub laminowane klasy F1/P2A. Wygląd drzwi i powierzchni szklanych powinien zapobiegać niebezpieczeństwu kolizji”

Wymaganie jest zapisane dla pomieszczeń używanych przez uczniów, więc mogą to być np. klasy. W wierszach opisujących wymagania zaznaczamy odpowiednie pola, oraz wpisujemy wymaganie (np. klasę lub rodzaj powierzchni szkła).

Przemyślenie standardowych pomieszczeń i ich wymagań już na wstępie planowania, znacznie ułatwia kontrolę na późniejszym etapie projektu.

Jakie wyposażenie powinno znaleźć się na moim projekcie?

Na tym etapie wiemy już dużo o pomieszczeniach i funkcjach planowanej inwestycji. Kolejnym krokiem jest wzbogacenie tych pomieszczeń o przedmioty. 

Może się zdarzyć, że etap ten będzie pominięty, jeśli inwestor zostawi wykonawcy absolutnie wolną rękę przy wyborze wyposażenia. Albo, gdy odpowiedzialność za to ciąży na firmie operującej budowlą (np. biurowiec). Jednocześnie, gdy budujemy np. szpital o konkretnych funkcjach, raczej chcemy mieć kontrolę nad każdym dostarczonym sprzętem. Należy więc stworzyć bazę danych z wymaganiami dotyczącymi właśnie tego zakresu – przedmiotów.

I tak jak w wymaganiach i opisach technicznych nie wpisujemy tutaj konkretnych produktów (tego zabrania ustawa o zamówieniach publicznych), ale wpisujemy właściwości przedmiotów i wymagania, które muszą zostać spełnione przez produkt dostarczony na budowę.

W szpitalu potrzebujemy np. rezonansu magnetycznego. Jest to przedmiot o znacznych wymiarach, zaawansowany technicznie i pracujący w określonym środowisku. Z tych powodów warto określić jakie wymagania ma spełnić zarówno sam produkt, jak i pomieszczenie, w którym zostanie zamontowany.

3. Podsumowanie

Przygotowanie pierwszy raz odpowiednio opisanej bazy danych, zawierającej wszystkie informacje jest czasochłonne, bez dwóch zdań! Jednocześnie, dzięki zdefiniowaniu standardów, można zakończony projekt wykorzystać do kolejnych inwestycji. Działa tutaj reguła uczenia się i wdrażania nowości – pierwsze projekty pochłaniają więcej czasu i pieniędzy (konieczność zmiany dotychczasowego sposobu pracy), ale im więcej zrealizowanych projektów, tym większe oszczędności (nowa technologia jest wydajniejsza).

Czasem pojawia się zastrzeżenie ze strony inwestorów, że przecież nie mogą wpisywać tak dokładnie swoich wymagań, bo jeśli o czymś zapomną to projektant lub wykonawca może uchylić się od odpowiedzialności dostarczenia danych elementów. Ja wolę patrzeć na tę sprawę z innej perspektywy – dobrze zaprojektowana baza wymagań umożliwia bardzo dokładne wycenienie budżetu. To oznacza lepsze oferty, niższe nakłady na ryzyko ze strony wykonawcy i projektanta i w ostatecznym rozrachunku – niższy końcowy koszt inwestycji.

Spodobał Ci się ten artykuł? Podziel się nim !

Dużo czasu i wysiłku poświęcamy na tworzenie wszystkich naszych artykułów i poradników. Byłoby świetnie, gdybyś poświęcił chwilę na udostępnienie tego wpisu!

Udostępnij:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

Autor:

Pobierz raport płac:

Znajdziesz w nim min:

  • Wynagrodzenia specjalistów BIM z 24 krajów z całego świata,
  • Informacje na temat poziomu adopcji BIM w każdym z tych krajów,
  • Lista miejsc gdzie najlepiej szukać pracy w danym kraju. 
BIM Salary Report

Najnowsze wpisy: